La gestion d’une copropriété en France repose en grande partie sur le syndic. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’assurer la gestion administrative, comptable et technique de l’immeuble.
Mais que se passe-t-il lorsque le syndic commet une erreur ou néglige ses obligations ?
Le droit français prévoit plusieurs formes de responsabilité qu’on va analyser ici.
Un mandataire avec des obligations légales strictes
Le syndic est un mandataire au sens de l’article 1984 du code civil. Il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires et doit respecter les obligations définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Parmi ses missions essentielles :
- La convocation et la tenue des assemblées générales,
- L’exécution des décisions de l’AG,
- L’entretien de l’immeuble et la gestion des travaux,
- La tenue de la comptabilité,
- La souscription des assurances obligatoires,
- La gestion des sinistres et des litiges.
En tant que professionnel, le syndic est soumis à une obligation de moyen renforcée : il doit agir avec diligence, compétence et loyauté.
Trois types de responsabilité engagée
La responsabilité contractuelle
C’est la forme la plus fréquente. Le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat. En cas d’inexécution fautive (ex. : non-convocation d’une AG, absence de travaux urgents etc.), il peut être condamné à réparer le préjudice subi par la copropriété.
Exemple jurisprudentiel : Cass. 3ème civ. 29 février 2024 n°22-24.558 : un syndic condamné pour avoir tardé à faire réaliser des travaux de mise en sécurité.
La responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle
Elle peut être engagée par des tiers à la copropriété (locataires, entreprises, voisins) lorsque le syndic commet une faute qui leur cause un dommage personnel.
La responsabilité pénale
En cas de violation grave de ses obligations, le syndic peut être poursuivi pénalement : abus de confiance, détournement de fonds, falsification de documents etc.
Comment mettre en cause la responsabilité du syndic ?
Le syndicat peut engager une action en justice pour faute de gestion. Il faut :
- Une faute (ex. mauvaise gestion, absence de diligence),
- Un préjudice (matériel, financier…),
- Un lien de causalité entre les deux.
La preuve repose sur le demandeur. En pratique, il est recommandé de faire appel à un avocat pour réunir les pièces (procès-verbaux, courriers, expertises…).
Limites et protections du syndic
Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve :
- Une cause étrangère (force majeure, faute d’un tiers ou d’un copropriétaire),
- Ou qu’il a agi dans les limites de ses missions et sans faute.
Il est en général couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, parfois exigée contractuellement.
Conclusion
Le syndic de copropriété est un acteur central, mais aussi fortement responsabilisé par le droit français. En cas de manquement, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs fondements. Pour les copropriétaires, il est essentiel de connaître ces leviers pour agir efficacement en cas de mauvaise gestion.