‘’Responsabilité du syndic : ce que dit le droit français’’
La gestion d’une copropriété en France repose en grande partie sur le syndic. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’assurer la gestion administrative, comptable et technique de l’immeuble.
Mais que se passe-t-il lorsque le syndic commet une erreur ou néglige ses obligations ?
Le droit français prévoit plusieurs formes de responsabilité qu’on va analyser ici.
Un mandataire avec des obligations légales strictes
Le syndic est un mandataire au sens de l’article 1984 du code civil. Il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires et doit respecter les obligations définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Parmi ses missions essentielles :
- La convocation et la tenue des assemblées générales,
- L’exécution des décisions de l’AG,
- L’entretien de l’immeuble et la gestion des travaux,
- La tenue de la comptabilité,
- La souscription des assurances obligatoires,
- La gestion des sinistres et des litiges.
En tant que professionnel, le syndic est soumis à une obligation de moyen renforcée : il doit agir avec diligence, compétence et loyauté.
Trois types de responsabilité engagée
La responsabilité contractuelle
C’est la forme la plus fréquente. Le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat. En cas d’inexécution fautive (ex. : non-convocation d’une AG, absence de travaux urgents etc.), il peut être condamné à réparer le préjudice subi par la copropriété.
Exemple jurisprudentiel : Cass. 3ème civ. 29 février 2024 n°22-24.558 : un syndic condamné pour avoir tardé à faire réaliser des travaux de mise en sécurité.
La responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle
Elle peut être engagée par des tiers à la copropriété (locataires, entreprises, voisins) lorsque le syndic commet une faute qui leur cause un dommage personnel.
La responsabilité pénale
En cas de violation grave de ses obligations, le syndic peut être poursuivi pénalement : abus de confiance, détournement de fonds, falsification de documents etc.
Comment mettre en cause la responsabilité du syndic ?
Le syndicat peut engager une action en justice pour faute de gestion. Il faut :
- Une faute (ex. mauvaise gestion, absence de diligence),
- Un préjudice (matériel, financier…),
- Un lien de causalité entre les deux.
La preuve repose sur le demandeur. En pratique, il est recommandé de faire appel à un avocat pour réunir les pièces (procès-verbaux, courriers, expertises…).
Limites et protections du syndic
Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve :
- Une cause étrangère (force majeure, faute d’un tiers ou d’un copropriétaire),
- Ou qu’il a agi dans les limites de ses missions et sans faute.
Il est en général couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, parfois exigée contractuellement.
Conclusion
Le syndic de copropriété est un acteur central, mais aussi fortement responsabilisé par le droit français. En cas de manquement, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs fondements. Pour les copropriétaires, il est essentiel de connaître ces leviers pour agir efficacement en cas de mauvaise gestion.
Read MoreTravaux dans une copropriété : quels droits et obligations des copropriétaires en 2025 ?
Les travaux en copropriété sont souvent une source de litiges : rénovations de parties communes, aménagements privatifs, isolation énergétique… En 2025, la législation et la jurisprudence rappellent l’importance de bien distinguer ce qui relève de la liberté individuelle du copropriétaire et ce qui nécessite l’accord de l’assemblée générale.
Dans cet article, on fait le point sur les règles applicables et les bonnes pratiques pour éviter les conflits.
Quels travaux nécessitent l’autorisation de la copropriété ?
Certains travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils nécessitent donc un vote en assemblée générale (AG).
Exemples :
- Installation d’une climatisation ou d’une antenne sur la façade,
- Fermeture d’un balcon,
- Percement d’un mur porteur,
- Rénovation énergétique des parties communes
La loi impose généralement une majorité qualifiée (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), voire l’unanimité dans certains cas.
Travaux libres : ce que peut faire un copropriétaire
Un copropriétaire peut réaliser librement des travaux dans son lot tant qu’ils :
- ne modifient pas les parties communes,
- ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble,
- ne changent pas l’harmonie extérieure de l’immeuble.
Exemple : refaire sa cuisine, installer du parquet, repeindre son appartement.
En cas de doute, il est conseillé de prévenir le syndic pour éviter tout contentieux.
Les travaux obligatoires en copropriété
En 2025, certaines obligations légales pèsent sur les copropriétés, notamment en matière de transition énergétique :
- Réalisation du plan pluriannuel de travaux (PPT) , obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans,
- Travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage collectif),
- Mise en conformité avec les normes de sécurité (ascenseurs, électricité, incendie).
Ces travaux doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’AG et votés par les copropriétaires.
Que se passe-t-il si un copropriétaire fait des travaux sans autorisation ?
- Le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition ou remise en état aux frais du copropriétaire.
- Le copropriétaire fautif peut être condamné à payer des dommages-intérêts si les travaux causent un préjudice.
- Dans les cas graves (atteinte à la sécurité ou à la solidité de l’immeuble), une procédure d’urgence peut être engagée.
Comment éviter les litiges ?
- Anticiper : consulter le règlement de copropriété avant tout projet.
- Dialoguer : informer le syndic et les voisins.
- Voter en AG : pour tous les travaux affectant les parties communes.
- Se faire accompagner : en cas de contestation, un avocat spécialisé en droit immobilier peut sécuriser vos démarches.
Conclusion
En 2025, la règle reste claire : liberté dans son lot, autorisation pour les parties communes. Les copropriétaires doivent donc anticiper, dialoguer et respecter la loi pour éviter des litiges coûteux.
? FAQ – Travaux en copropriété
Puis-je percer un mur porteur sans autorisation ?
Non. Cela nécessite impérativement un vote de l’assemblée générale.
Quels travaux nécessitent l’unanimité ?
Ceux qui modifient la destination de l’immeuble (ex. : transformer un local à usage d’habitation en local commercial).
Le syndic peut-il refuser un projet de travaux ?
Non. Il doit inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale, seule compétente pour décider.
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Usage privatif de partie commune
L’usage privatif d’une partie commune est un droit d’usage privatif d’une partie commune qui est accordé au copropriétaire concerné. Et effectivement, il s’agit d’un droit de jouissance mais qui est exclusif c’est-à-dire que seul ledit copropriétaire y a accès. Dans certains cas, ce droit de jouissance exclusive a été accordé à titre permanent au copropriétaire bénéficiaire et, par conséquent, il est rattaché au lot lors de la vente.
En revanche, ledit copropriétaire ne peut pas procéder à l’installation de clôtures par exemple, sans solliciter l’approbation de l’Assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, la plupart des règlements de copropriété mettent à la charge du bénéficiaire les frais d’entretien du jardin privatif. Et, en cas de défaillance, il sera tenu de supporter la quote-part déboursée par la copropriété si elle a entrepris de procéder à son entretien.
Vous pouvez bénéficier d’une assistance juridique par mail ou par téléphone pour toutes vos questions en droit de la copropriété.
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Règles de sécurité incendie
Certaines règles de ‘’sécurité incendie’’ vise particulièrement les immeubles construits avant 1987 et cela, en vue notamment de les mettre en conformité avec l’arrêté du 05 février 2013 relatif au détecteur de fumée. C’est ainsi que des consignes de sécurité doivent être affichées aussi bien dans les halls d’entrée d’immeubles, que près des accès aux escaliers et aux ascenseurs. Ces consignes consistent en des plans des plans des sous-sols et du rez-de-chaussée mais également elles reprennent un modèle-type qui indique la conduite à respecter en cas d’incendie.
L’autre règle obligatoire de ‘’sécurité incendie’’ concerne l’installation des portes coupe-feu afin de sécuriser les locaux poubelles et les escaliers qui mènent au sous-sol. Il est exigé que ces portes doivent pouvoir s’ouvrir sans clé de l’intérieur et dans le sens de la sortie.
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Conseil juridique Copropriété et audit énergétique
Avant le 1er janvier 2017, un audit énergétique doit être effectué par certaines copropriétés afin d’établir leur classement énergétique. En réalité, sont visés les immeubles équipés d’une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective qui comportent 50 lots au minimum et, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001.
L’objet de l’audit consiste à évaluer et à proposer des améliorations aux performances énergétiques desdites copropriétés. L’audit énergétique est valable 10 ans et l’initiative de le réaliser revient au syndic de la copropriété qui doit l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale ; il en est de même du rapport d’audit. Une fois ce dernier discuté en assemblée, le syndicat des copropriétaires doit voter l’adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ainsi que les travaux y afférents. La majorité des voix de tous les copropriétaires est exigée.
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