‘’Responsabilité du syndic : ce que dit le droit français’’
La gestion d’une copropriété en France repose en grande partie sur le syndic. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’assurer la gestion administrative, comptable et technique de l’immeuble.
Mais que se passe-t-il lorsque le syndic commet une erreur ou néglige ses obligations ?
Le droit français prévoit plusieurs formes de responsabilité qu’on va analyser ici.
Un mandataire avec des obligations légales strictes
Le syndic est un mandataire au sens de l’article 1984 du code civil. Il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires et doit respecter les obligations définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Parmi ses missions essentielles :
- La convocation et la tenue des assemblées générales,
- L’exécution des décisions de l’AG,
- L’entretien de l’immeuble et la gestion des travaux,
- La tenue de la comptabilité,
- La souscription des assurances obligatoires,
- La gestion des sinistres et des litiges.
En tant que professionnel, le syndic est soumis à une obligation de moyen renforcée : il doit agir avec diligence, compétence et loyauté.
Trois types de responsabilité engagée
La responsabilité contractuelle
C’est la forme la plus fréquente. Le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat. En cas d’inexécution fautive (ex. : non-convocation d’une AG, absence de travaux urgents etc.), il peut être condamné à réparer le préjudice subi par la copropriété.
Exemple jurisprudentiel : Cass. 3ème civ. 29 février 2024 n°22-24.558 : un syndic condamné pour avoir tardé à faire réaliser des travaux de mise en sécurité.
La responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle
Elle peut être engagée par des tiers à la copropriété (locataires, entreprises, voisins) lorsque le syndic commet une faute qui leur cause un dommage personnel.
La responsabilité pénale
En cas de violation grave de ses obligations, le syndic peut être poursuivi pénalement : abus de confiance, détournement de fonds, falsification de documents etc.
Comment mettre en cause la responsabilité du syndic ?
Le syndicat peut engager une action en justice pour faute de gestion. Il faut :
- Une faute (ex. mauvaise gestion, absence de diligence),
- Un préjudice (matériel, financier…),
- Un lien de causalité entre les deux.
La preuve repose sur le demandeur. En pratique, il est recommandé de faire appel à un avocat pour réunir les pièces (procès-verbaux, courriers, expertises…).
Limites et protections du syndic
Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve :
- Une cause étrangère (force majeure, faute d’un tiers ou d’un copropriétaire),
- Ou qu’il a agi dans les limites de ses missions et sans faute.
Il est en général couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, parfois exigée contractuellement.
Conclusion
Le syndic de copropriété est un acteur central, mais aussi fortement responsabilisé par le droit français. En cas de manquement, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs fondements. Pour les copropriétaires, il est essentiel de connaître ces leviers pour agir efficacement en cas de mauvaise gestion.
Read MoreLa médiation en droit du logement en France
La médiation est de plus en plus présente dans le traitement des litiges locatifs en France. En matière de droit du logement, elle offre une solution amiable, rapide et souvent moins coûteuse que la voie judiciaire. Elle concerne les conflits entre propriétaires, locataires, copropriétaires, voisins ou encore bailleurs sociaux.
- Qu’est-ce que la médiation locative ?
La médiation est un mode amiable de résolution des conflits (MARD). Elle permet à deux parties en litige de trouver une solution par le dialogue, avec l’aide d’un médiateur neutre et impartial.
Dans le domaine du logement, elle peut intervenir pour intervenir pour :
- des impayés de loyer,
- des troubles de voisinage,
- des désaccords sur les charges ou les travaux,
- des conflits entre copropriétaires et syndic,
- des problèmes d’insalubrité
- Un cadre juridique encouragé par l’Etat
Un cadre juridique encouragé par l’Etat
Depuis la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, la médiation est souvent une phase obligatoire avant la saisine du juge pour les litiges de moins de 5000 euros ou relatifs à un trouble du voisinage.
Les parties peuvent s’adresser à :
- un médiateur agréé (inscrit près la Cour d’appel),
- les conciliateurs de justice,
- les services de médiation des bailleurs sociaux,
- les centres de justice de proximité.
- Les avantages de la médiation
- Rapide : souvent en quelques semaines.
- Gratuite ou à coût réduit.
- Confidentielle : rien n’est rendu public.
- Moins conflictuelle : préserve la relation entre les parties.
Lorsque la médiation aboutit, un accord écrit peut être homologué par le juge pour avoir force exécutoire.
Conclusion
La médiation est une alternative efficace à la justice classique dans les conflits liés au logement. Elle permet souvent d’éviter un long contentieux et favorise des solutions durables. Avant toute procédure, il peut être judicieux de consulter un professionnel ou un service de médiation.
Besoin d’assistance ou d’orientation vers un médiateur ? Juriclic.net peut vous accompagner.
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Sauvegarde de justice – Procédure
La sauvegarde de justice est une mesure de protection des personnes qui est plus allégée que la curatelle ou la tutelle. Elle peut être effectuée par un membre de la famille avec lequel les liens sont très proches.
Dans un 1er temps, il faut saisir le juge des tutelles et accompagnée sa demande du certificat médical établissant l’altération des facultés physiques et/ou mentales de la personne, son identité ainsi que l’énoncé des faits qui nécessitent cette protection.
A l’issue de la procédure d’audition, le juge des tutelles désignera un mandataire.
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Reconnaissance de dettes
Reconnaissance de dettes des époux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Dans le régime de la séparation des biens, il y a une distinction entre les patrimoines des époux comme si ces derniers n’étaient pas mariés ce qui implique que des reconnaissances de dettes peuvent être contractées.
Mieux, l’article 1538 du code civil admet tous les moyens de preuve entre époux séparés de biens.
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Succession – Renonciation – Dette successorale
En vertu des dispositions du code civil, une fois la succession acceptée il n’est plus possible d’y renoncer.
Toutefois, il possible de demander à être déchargée en tout ou partie de l’obligation à la dette successorale.
Pour ce faire, il faut que l’ayant-droit soit en mesure de démontrer qu’il avait des motifs légitimes d’ignorer l’existence de cette charge successorale au moment où il l’a acceptée. Ensuite, il doit être en mesure de justifier que son patrimoine personnel serait gravement affecté lorsqu’il devrait s’acquitter de cette dette.
En attendant, l’action doit être introduite dans les 5 mois du jour où il a eu connaissance de l’existence et de l’importance de la dette.
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Conditions de vente de voyages et séjours
En vertu des dispositions du code du tourisme, le vendeur de voyages et séjours ne peut pas modifier unilatéralement les conditions de vente. En effet, une fois que le vendeur a mentionné certaines prestations dans le cadre d’une information préalable, alors il est présumé s’être engagé.
En revanche, il faut préciser que le seul cas de figure qui lui permettrait de se désengager serait celui où il s’est expressément réservé le droit de modifier certains éléments de la prestation.
Toutefois, dans ce cas, le vendeur doit clairement indiquer dans quelle mesure cette modification pourrait intervenir et sur quels éléments. Et, en tout état de cause, les modifications apportées à l’information préalable doivent être communiquées par écrit au consommateur avant la conclusion du contrat.
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Éléments de calcul de l’obligation alimentaire
En principe, tous les revenus de l’obligé alimentaire sont pris en compte concernant la fixation de son montant. Par conséquent, pour le calcul de l’obligation alimentaire, il sera tenu compte du revenu régulier ainsi que celui du conjoint qui est tenu, en vertu des dispositions du code civil, des mêmes obligations. En d’autres termes, ce montant de base servira de calcul de l’obligation alimentaire duquel seront déduites toutes les dépenses fixes du couple (loyer, électricité…).
De même qu’en cas d’acquisition / présence d’un bien en vue de sa location, les loyers perçus rentreront dans l’assiette de l’obligation alimentaire.
Néanmoins, il apparait que certains de ces revenus vont être exclus, c’est notamment le cas, par exemple, de la pension de majoration pour tierce personne dans la mesure où son versement dépend de la décision des autorités départementales. De même que l’assurance-vie est considérée comme une épargne en vue de préparer la retraite et non comme un revenu régulier.
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Usage privatif de partie commune
L’usage privatif d’une partie commune est un droit d’usage privatif d’une partie commune qui est accordé au copropriétaire concerné. Et effectivement, il s’agit d’un droit de jouissance mais qui est exclusif c’est-à-dire que seul ledit copropriétaire y a accès. Dans certains cas, ce droit de jouissance exclusive a été accordé à titre permanent au copropriétaire bénéficiaire et, par conséquent, il est rattaché au lot lors de la vente.
En revanche, ledit copropriétaire ne peut pas procéder à l’installation de clôtures par exemple, sans solliciter l’approbation de l’Assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, la plupart des règlements de copropriété mettent à la charge du bénéficiaire les frais d’entretien du jardin privatif. Et, en cas de défaillance, il sera tenu de supporter la quote-part déboursée par la copropriété si elle a entrepris de procéder à son entretien.
Vous pouvez bénéficier d’une assistance juridique par mail ou par téléphone pour toutes vos questions en droit de la copropriété.
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Surendettement – Délais de recours
Après avoir saisi la Commission de surendettement des particuliers, le consommateur surendetté doit faire attention aux délais de recours. Car, dans le cas contraire, il risque de devoir faire face aux revendications de ses créanciers ou encore de subir des recommandations préconisées par la Commission non souhaitées telles que la vente de son bien immobilier qui est, le plus souvent, son logement familial.
Ainsi, les délais de recours sont comme suit:
– Contre la décision de la Commission de surendettement : 15 jours;
– Contre le jugement d’exécution du juge d’instance validant les mesures de la Commission de surendettement: délai d’appel de droit commun;
– Les titulaires de créances: 2 mois;
– A l’expiration de la période de suspension d’exigibilité des créances: la Commission de surendettement des particuliers dispose de 3 mois pour se prononcer.
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Valeur juridique de l’attestation d’hébergement à titre gratuit
Juridiquement, l’attestation d’hébergement à titre gratuit est qualifiée de « prêt à usage » donc il ne s’agit pas d’un contrat de bail et, par conséquent, le prêteur peut y mettre fin à n’importe quel moment. Il s’ensuit que le seul risque auquel ce dernier peut être confronté a trait au fait de ne pas pouvoir réclamer au preneur le paiement d’un loyer en cas de conflit éventuel et cela, dans la mesure où il atteste « héberger la personne à titre gratuit ».
Généralement, il est recommandé de rédiger un autre acte qui va uniquement lier les parties (une sorte de contre-lettre) dans lequel il y sera indiqué qu’il s’agit d’un hébergement à titre gratuit au sens des articles 1875 & 1891 du code civil d’une part. D’autre part, y seront mentionnés les cas de figure dans lesquels cet hébergement gratuit va prendre fin (départ en maison de retraite, décès etc.). Ainsi, le prêteur est protégé quant aux éventuelles velléités de maintien dans le local.
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