‘’Responsabilité du syndic : ce que dit le droit français’’
La gestion d’une copropriété en France repose en grande partie sur le syndic. Mandataire du syndicat des copropriétaires, il a pour mission d’assurer la gestion administrative, comptable et technique de l’immeuble.
Mais que se passe-t-il lorsque le syndic commet une erreur ou néglige ses obligations ?
Le droit français prévoit plusieurs formes de responsabilité qu’on va analyser ici.
Un mandataire avec des obligations légales strictes
Le syndic est un mandataire au sens de l’article 1984 du code civil. Il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires et doit respecter les obligations définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Parmi ses missions essentielles :
- La convocation et la tenue des assemblées générales,
- L’exécution des décisions de l’AG,
- L’entretien de l’immeuble et la gestion des travaux,
- La tenue de la comptabilité,
- La souscription des assurances obligatoires,
- La gestion des sinistres et des litiges.
En tant que professionnel, le syndic est soumis à une obligation de moyen renforcée : il doit agir avec diligence, compétence et loyauté.
Trois types de responsabilité engagée
La responsabilité contractuelle
C’est la forme la plus fréquente. Le syndic est lié au syndicat par un contrat de mandat. En cas d’inexécution fautive (ex. : non-convocation d’une AG, absence de travaux urgents etc.), il peut être condamné à réparer le préjudice subi par la copropriété.
Exemple jurisprudentiel : Cass. 3ème civ. 29 février 2024 n°22-24.558 : un syndic condamné pour avoir tardé à faire réaliser des travaux de mise en sécurité.
La responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle
Elle peut être engagée par des tiers à la copropriété (locataires, entreprises, voisins) lorsque le syndic commet une faute qui leur cause un dommage personnel.
La responsabilité pénale
En cas de violation grave de ses obligations, le syndic peut être poursuivi pénalement : abus de confiance, détournement de fonds, falsification de documents etc.
Comment mettre en cause la responsabilité du syndic ?
Le syndicat peut engager une action en justice pour faute de gestion. Il faut :
- Une faute (ex. mauvaise gestion, absence de diligence),
- Un préjudice (matériel, financier…),
- Un lien de causalité entre les deux.
La preuve repose sur le demandeur. En pratique, il est recommandé de faire appel à un avocat pour réunir les pièces (procès-verbaux, courriers, expertises…).
Limites et protections du syndic
Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve :
- Une cause étrangère (force majeure, faute d’un tiers ou d’un copropriétaire),
- Ou qu’il a agi dans les limites de ses missions et sans faute.
Il est en général couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, parfois exigée contractuellement.
Conclusion
Le syndic de copropriété est un acteur central, mais aussi fortement responsabilisé par le droit français. En cas de manquement, sa responsabilité peut être engagée sur plusieurs fondements. Pour les copropriétaires, il est essentiel de connaître ces leviers pour agir efficacement en cas de mauvaise gestion.
Read MoreTravaux dans une copropriété : quels droits et obligations des copropriétaires en 2025 ?
Les travaux en copropriété sont souvent une source de litiges : rénovations de parties communes, aménagements privatifs, isolation énergétique… En 2025, la législation et la jurisprudence rappellent l’importance de bien distinguer ce qui relève de la liberté individuelle du copropriétaire et ce qui nécessite l’accord de l’assemblée générale.
Dans cet article, on fait le point sur les règles applicables et les bonnes pratiques pour éviter les conflits.
Quels travaux nécessitent l’autorisation de la copropriété ?
Certains travaux touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils nécessitent donc un vote en assemblée générale (AG).
Exemples :
- Installation d’une climatisation ou d’une antenne sur la façade,
- Fermeture d’un balcon,
- Percement d’un mur porteur,
- Rénovation énergétique des parties communes
La loi impose généralement une majorité qualifiée (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), voire l’unanimité dans certains cas.
Travaux libres : ce que peut faire un copropriétaire
Un copropriétaire peut réaliser librement des travaux dans son lot tant qu’ils :
- ne modifient pas les parties communes,
- ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble,
- ne changent pas l’harmonie extérieure de l’immeuble.
Exemple : refaire sa cuisine, installer du parquet, repeindre son appartement.
En cas de doute, il est conseillé de prévenir le syndic pour éviter tout contentieux.
Les travaux obligatoires en copropriété
En 2025, certaines obligations légales pèsent sur les copropriétés, notamment en matière de transition énergétique :
- Réalisation du plan pluriannuel de travaux (PPT) , obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans,
- Travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage collectif),
- Mise en conformité avec les normes de sécurité (ascenseurs, électricité, incendie).
Ces travaux doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’AG et votés par les copropriétaires.
Que se passe-t-il si un copropriétaire fait des travaux sans autorisation ?
- Le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la démolition ou remise en état aux frais du copropriétaire.
- Le copropriétaire fautif peut être condamné à payer des dommages-intérêts si les travaux causent un préjudice.
- Dans les cas graves (atteinte à la sécurité ou à la solidité de l’immeuble), une procédure d’urgence peut être engagée.
Comment éviter les litiges ?
- Anticiper : consulter le règlement de copropriété avant tout projet.
- Dialoguer : informer le syndic et les voisins.
- Voter en AG : pour tous les travaux affectant les parties communes.
- Se faire accompagner : en cas de contestation, un avocat spécialisé en droit immobilier peut sécuriser vos démarches.
Conclusion
En 2025, la règle reste claire : liberté dans son lot, autorisation pour les parties communes. Les copropriétaires doivent donc anticiper, dialoguer et respecter la loi pour éviter des litiges coûteux.
? FAQ – Travaux en copropriété
Puis-je percer un mur porteur sans autorisation ?
Non. Cela nécessite impérativement un vote de l’assemblée générale.
Quels travaux nécessitent l’unanimité ?
Ceux qui modifient la destination de l’immeuble (ex. : transformer un local à usage d’habitation en local commercial).
Le syndic peut-il refuser un projet de travaux ?
Non. Il doit inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale, seule compétente pour décider.
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Assemblées générales à distance en copropriété : ce que change la réforme 2025
Depuis la loi ELAN et les ordonnances prises durant la crise sanitaire, les assemblées générales (AG) à distance ont connu un essor important.
En 2025, une nouvelle réforme vient renforcer ce dispositif en facilitant encore davantage leur mise en œuvre.
Ce que dit le nouveau texte
La réforme introduit une généralisation du vote par correspondance et des visioconférences pour les AG des copropriétés. Désormais :
- Le syndic n’a plus besoin d’obtenir l’accord préalable de l’AG pour organiser une réunion en visioconférence
- Le vote électronique est sécurisé par un cadre technique renforcé, conforme au RGDP
- Le quorum peut être atteint même en présence exclusive de participants à distance, ce qui évite les reports d’AG.
Quels avantages pour les copropriétaires ?
- Plus de flexibilité pour participer sans se déplacer
- Réduction des frais de location de salle et d’impression de documents
- Participation accrue des copropriétaires non résidents ou à mobilité réduite
Ce qu’il faut retenir
La réforme 2025 marque un tournant numérique pour la copropriété, en rendant les AG à distance plus simples, plus accessibles et juridiquement sécurisées.
Vous avez une question sur l’organisation d’une AG à distance ?
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Usage privatif de partie commune
L’usage privatif d’une partie commune est un droit d’usage privatif d’une partie commune qui est accordé au copropriétaire concerné. Et effectivement, il s’agit d’un droit de jouissance mais qui est exclusif c’est-à-dire que seul ledit copropriétaire y a accès. Dans certains cas, ce droit de jouissance exclusive a été accordé à titre permanent au copropriétaire bénéficiaire et, par conséquent, il est rattaché au lot lors de la vente.
En revanche, ledit copropriétaire ne peut pas procéder à l’installation de clôtures par exemple, sans solliciter l’approbation de l’Assemblée générale des copropriétaires.
Par ailleurs, la plupart des règlements de copropriété mettent à la charge du bénéficiaire les frais d’entretien du jardin privatif. Et, en cas de défaillance, il sera tenu de supporter la quote-part déboursée par la copropriété si elle a entrepris de procéder à son entretien.
Vous pouvez bénéficier d’une assistance juridique par mail ou par téléphone pour toutes vos questions en droit de la copropriété.
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Copropriété – Bruits du plancher – Travaux obligatoires
L’obligation d’entamer des travaux repose sur une distinction établie selon que l’immeuble est construit avant 1970 ou bien entre 1970 et 1996.
Dans le cas où l’immeuble a été construit avant 1970 alors aucune réglementation acoustique n’est imposée au propriétaire. Mieux, même en cas de rénovation, il n’existe pas d’exigence de qualité acoustique imposée au propriétaire.
Il est à noter que le seul cas de figure pouvant être envisagé par le copropriétaire indisposé par des bruits de plancher est la démonstration d’une insuffisance notoire de l’isolation acoustique et, au cours de laquelle, il doit démontrer que l’appartement est impropre à sa destination et, par conséquent, va contraindre judiciairement son voisin à effectuer des travaux (après mise en demeure).
Concernant les immeubles construits entre 1970 et 1996, ceux-ci sont soumis à la réglementation acoustique de l’arrêté du 14 juin 1969. Ce dernier fixe le niveau sonore maximal pour les planchers, les cloisons séparatives et les équipements. C’est ainsi que pour un logement, l’émission sonore doit être égale à 80 décibels et l’isolation du plancher (dont les revêtements de sol) doit être telle que le niveau de pression acoustique du bruit perçu dans chaque pièce principale ne dépasse pas 70 db(A).
Par ailleurs, il faut savoir que les appartements construits après 1996 sont soumis notamment aux dispositions du code de la santé publique qui fixent les valeurs de l’émission sonore à partir de 5 décibels db(A) en période diurne (de 7h00 à 22h00) et de 3db (A) en période nocturne (de 22h00 à 7h00).
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Carence du syndic
En cas de carence du syndic, ce dernier peut être assigné par tout intéressé devant le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. Néanmoins, avant de saisir le Tribunal, il faut d’abord lui adresser une mise en demeure et à laquelle le syndic ne réagit pas pendant plus de 8 jours (article 49 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété). En effet, la saisine n’est recevable qu’à cette condition.
En revanche, la mise en demeure n’est pas obligatoire lorsqu’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique.
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Installation d’un digicode par un copropriétaire et parties communes
La mise en place d’un digicode est considérée comme « des travaux affectant les parties communes ». Et, précisément, pour ce type d’ouvrages l’article 25 du code de la copropriété exige l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue.
Ceci signifie que même le syndic de copropriété n’a pas de qualité pour accorder ce droit qui n’appartient qu’à l’assemblée générale et cela, même si le règlement de copropriété va en ce sens.
A cet égard, si l’installation du digicode a été effectuée sans son autorisation, la copropriété dispose d’un délai d’exercice de 30 ans pour obliger le copropriétaire à remettre les choses en l’état.
Pour obtenir un conseil juridique en copropriété, un avocat en ligne répond à toutes vos questions juridiques à cette adresse contact@juriclic.net 7 jours/7.
Vous préférez un avis juridique de vive voix ? Appelez le 09 70 40 53 17 du lundi au vendredi de 9h à 18h, votre appel téléphonique sera transféré à un avocat en ligne.
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Règles de sécurité incendie
Certaines règles de ‘’sécurité incendie’’ vise particulièrement les immeubles construits avant 1987 et cela, en vue notamment de les mettre en conformité avec l’arrêté du 05 février 2013 relatif au détecteur de fumée. C’est ainsi que des consignes de sécurité doivent être affichées aussi bien dans les halls d’entrée d’immeubles, que près des accès aux escaliers et aux ascenseurs. Ces consignes consistent en des plans des plans des sous-sols et du rez-de-chaussée mais également elles reprennent un modèle-type qui indique la conduite à respecter en cas d’incendie.
L’autre règle obligatoire de ‘’sécurité incendie’’ concerne l’installation des portes coupe-feu afin de sécuriser les locaux poubelles et les escaliers qui mènent au sous-sol. Il est exigé que ces portes doivent pouvoir s’ouvrir sans clé de l’intérieur et dans le sens de la sortie.
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Aide juridique logement
Aide juridique logement : formalités de construction
Vous pensez à l’acquisition ou la construction d’un logement et vous ne savez pas comment vous y prendre? Les conseillers de juriclic.net sont là pour vous éclairer sur le droit du logement.
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- Achat d’un logement : avant-contrat en tant que compromis ou promesse de vente, la signature, le délai de rétractation, le contenu de l’avant-contrat; les arrhes ou acomptes et le contrat de vente (la signature et la notification du contrat, le versement du solde, les mentions obligatoires au contrat, le délai de rétractation en l’absence d’un avant-contrat, les annexes au contrat de vente).
- Construction d’un logement : le certificat d’urbanisme est-il obligatoire ? Règles juridiques encadrant la déclaration préalable de travaux, le permis de construire ou encore la déclaration d’achèvement des travaux.
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